아파트 매수 자금 계산기는 "이 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요한가"에 답하는 도구입니다. 매수금액만 넣으면 끝나는 계산기와 달리, 취득세·중개보수·등기 비용 같은 부대비용을 항목별로 분해해 총 필요자금을 내고, 주택담보대출이 실제로 얼마나 나오는지를 LTV 한도·주택가격 구간 한도·DSR 한도 세 가지로 각각 계산합니다.
집값의 몇 퍼센트를 빌릴 수 있는지(LTV)만 보고 자금 계획을 세우면 거의 틀립니다. 요즘은 소득 대비 상환 부담을 보는 DSR과, 주택 가격대별로 걸리는 절대 한도가 먼저 걸리는 경우가 훨씬 많기 때문입니다. 이 계산기는 세 한도를 나란히 보여 주고 그중 어느 것에 걸렸는지 표시합니다.
규제지역에서 이미 집이 있어 대출이 아예 나오지 않는 경우도 오류 화면 대신 사유와 함께 결론으로 안내합니다. 연소득을 입력하지 않아도 계산이 진행되며, 그때는 DSR 한도를 제외했다는 가정 표시가 함께 붙습니다. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 소득·현금 같은 입력값은 서버로 전송되지 않습니다.
주택 취득세율 (유상취득)
| 보유 주택수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (누진) | 1~3% (누진) |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가로 붙습니다. 지방교육세는 일반세율 구간에서는 취득세율의 10%, 중과 구간에서는 0.4%입니다.
1주택 기준 취득세 누진 구간
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1 ~ 3% (누진) |
| 9억원 초과 | 3% |
6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율은 「취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3」으로 계산하며, 6억원에서 정확히 1%, 9억원에서 정확히 3%가 되어 경계에서 튀지 않습니다.
주택가격 구간별 주택담보대출 한도 (수도권·규제지역)
| 주택 시가 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
비수도권에는 이 구간 한도가 적용되지 않습니다. LTV나 DSR로 더 많이 나올 수 있어도 이 금액을 넘지 못합니다.
LTV (주택담보인정비율)
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 무주택 | 40% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 80% |
| 주택 보유 세대 | 0% (대출 불가) | 60~70% |
규제지역에서 이미 주택을 보유한 세대는 LTV 0%로 주택담보대출이 나오지 않습니다.
자세한 사용법과 자주 묻는 질문
사용 방법
매수금액, 지역 구분(규제지역·수도권·비수도권), 보유 주택수, 보유 현금을 넣고 계산하기를 누르면 됩니다. 연소득과 기존 대출 상환액은 선택 사항이지만, 넣으면 DSR 한도까지 반영되어 실제 은행 한도에 가까워집니다.
지역 구분은 직접 골라야 합니다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌고 같은 시·군 안에서도 구별로 달라지기 때문에, 지역명으로 자동 판정하면 조용히 틀린 답이 나올 수 있습니다. 화면의 "규제지역 지정 목록 보기"에서 현재 지정 현황을 확인할 수 있습니다.
보유 현금 기준으로 얼마짜리 집을 살 수 있는지 거꾸로 알고 싶다면 입력 카드 맨 위에서 "현금 → 최대 집값" 모드로 바꾸면 됩니다.
아파트 살 때 현금이 얼마나 필요한가
집값 외에 반드시 나가는 돈이 세 가지입니다. 첫째는 취득세로, 9억원짜리를 넘어가면 취득세율만 3%이고 지방교육세까지 더하면 3.3%입니다. 9억 5,000만원 아파트라면 약 3,135만원, 생애최초 감면(최대 200만원)을 받아도 2,935만원 정도입니다.
둘째는 중개보수입니다. 9억~12억 구간은 0.5%가 법정 상한이라 9억 5,000만원이면 475만원, 부가세를 더해 약 522만원입니다. 이 금액은 상한이므로 중개사와 협의해 낮출 수 있습니다.
셋째는 등기·법무비용입니다. 법무사 보수는 자유화되어 사무소마다 다르고, 국민주택채권 할인부담은 할인율이 매일 바뀌기 때문에 단일 금액으로 확정할 수 없습니다. 이 계산기는 하한과 상한을 범위로 보여 주되, 부족액을 적게 잡지 않도록 총 필요자금에는 상한값을 반영합니다.
대출이 왜 생각보다 적게 나오나
주택담보대출은 세 가지 한도 중 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. LTV는 집값 대비 비율, 주택가격 구간 한도는 가격대별 절대 상한, DSR은 소득 대비 상환 능력입니다. 세 한도가 각각 다른 이유를 보고 있으므로 어느 하나만 계산해서는 실제 한도를 알 수 없습니다.
DSR이 특히 자주 걸립니다. 심사할 때는 실제 대출금리에 스트레스 가산금리를 얹어 상환 부담을 계산하는데, 수도권·규제지역 주택담보대출에는 3.0%포인트가 가산됩니다. 연봉이 그대로여도 은행이 평가하는 부담이 커져 빌릴 수 있는 총액이 줄어드는 구조입니다.
기존에 갚고 있는 대출이 있으면 그만큼 DSR 여력이 줄어듭니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·카드론·자동차 할부까지 전부 합산되므로, 상세 입력에 기존 대출의 1년치 원리금을 넣으면 결과가 더 정확해집니다.
이 계산기가 하지 않는 것
실거래가를 조회하지 않고, 특정 은행 상품의 실제 금리를 가져오지도 않습니다. 대출 금리와 상환 기간은 시장 평균에 근거한 가정값이며 화면에 가정값임을 명시합니다.
보유 주택수를 시스템이 판정하지 않습니다. 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 주택수에 포함되는데 예외 규정이 많아 자동 판정이 오히려 위험합니다. 애매하면 관할 지자체 세무부서에 확인하는 것이 정확합니다.
결과는 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 관할 지자체의 부과 결과에, 대출 한도는 금융기관의 심사 결과에 따릅니다.
자주 묻는 질문
- 9억 아파트를 사려면 부대비용이 얼마나 드나요?
- 9억원이면 취득세가 약 2,970만원(3% + 지방교육세 0.3%), 중개보수가 약 495만원(0.5% + 부가세), 등기·법무비용이 대략 150만~500만원입니다. 합치면 3,600만~4,000만원 수준이며 생애최초라면 취득세에서 최대 200만원이 줄어듭니다.
- 잔금날에는 돈이 얼마나 있어야 하나요?
- 계약금(관행상 10%)을 뺀 나머지 매수대금에 취득세·중개보수·등기비용을 더하고, 대출 실행분을 뺀 금액이 잔금날 필요한 현금입니다. 대출은 보통 잔금일에 실행되므로 부대비용은 전부 이 시점에 몰립니다. 계산 후 "시점별 자금 타임라인"을 펼치면 계약금·중도금·잔금 각 시점의 필요 현금이 나옵니다.
- 생애최초 취득세 감면은 얼마나 받나요?
- 취득가액 12억원 이하 주택이면 취득세를 최대 200만원까지 감면받습니다. 세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없어야 하고, 취득 후 3개월 안에 전입해 3년 이상 실거주해야 혜택이 유지됩니다. 자동으로 적용되지 않으므로 직접 신청해야 합니다.
- DSR 때문에 대출이 줄었다는데 무슨 뜻인가요?
- DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로 한도가 40%입니다. 여기에 미래 금리 상승을 감안한 스트레스 가산금리(수도권·규제지역 3.0%포인트)를 얹어 계산하기 때문에, LTV로는 더 나올 수 있어도 소득이 받쳐 주지 않으면 한도가 깎입니다. 계산 결과의 세 한도 막대에서 DSR에 "이 한도에 걸림" 표시가 붙었다면 소득이 병목이라는 뜻입니다.
- 규제지역에서 집이 있으면 대출이 아예 안 나오나요?
- 네. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서 이미 주택을 보유한 세대는 LTV 0%가 적용되어 주택 구입 목적 주택담보대출이 나오지 않습니다. 기존 주택을 처분하는 조건이면 무주택자와 같은 40%가 적용됩니다. 이 계산기는 그 상황을 오류가 아니라 사유와 함께 결론으로 안내합니다.
- 연소득을 입력하지 않아도 계산되나요?
- 됩니다. 다만 DSR 한도를 계산에서 제외하고 LTV와 주택가격 구간 한도만 반영하므로, 결과에 "LTV·구간 한도만 반영" 가정 표시가 붙습니다. 실제 은행 한도는 이보다 낮을 수 있으니 소득을 넣어 다시 계산해 보는 편이 안전합니다.
- 입력한 소득과 현금이 어딘가로 전송되나요?
- 아니요. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지며 입력값은 서버로 전송되지 않습니다. 저장한 매물 정보도 이 기기의 브라우저에만 남고, 브라우저 데이터를 지우면 함께 사라집니다.