중개수수료 계산기

거래 유형(매매·교환, 전세, 월세)과 물건 종류(주택, 오피스텔, 주택 외)를 고른 뒤 거래금액을 입력하면 상한요율, 중개보수, 부가세, 합계가 자동으로 계산됩니다. 계산 버튼은 없고 입력하는 대로 결과가 따라옵니다.

오피스텔을 고르면 전용면적과 설비 체크가 나타납니다. 전용면적은 소수점까지 입력할 수 있습니다(예: 84.96). 주택 외를 고르면 중개사무소에 게시된 상한요율 입력이 나타납니다. 두 입력은 해당 물건 종류에서만 보이고, 다른 종류로 바꿨다가 되돌아와도 값은 그대로 남아 있습니다.

월세는 보증금과 월세액을 따로 입력합니다. 보증금에 월세×100을 더한 금액이 거래금액이 되고, 이 합산액이 5천만원 미만이면 월세×70으로 다시 계산합니다. 계산 과정은 결과 카드에 그대로 표시됩니다.

흔한 오해가 "주거용 오피스텔이면 낮은 요율, 업무용이면 높은 요율"입니다. 조문은 용도를 묻지 않습니다. 시행규칙 제20조제4항제1호는 전용면적 85제곱미터 이하일 것, 그리고 상·하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌·전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것, 이 두 가지를 모두 요구합니다.

따라서 업무용으로 쓰는 오피스텔이어도 두 요건을 갖췄으면 매매 0.5% / 임대차 0.4%가 적용되고, 주거용으로 쓰더라도 전용 85제곱미터를 넘으면 주택 외 0.9%가 적용됩니다. 전용 95제곱미터 오피스텔의 전세 7억 거래라면 상한은 280만원이 아니라 630만원입니다.

전용면적은 공급면적(분양면적)이 아닙니다. 분양 광고의 "34평형"은 공급면적 기준이고, 등기부·건축물대장의 전용면적은 그보다 작습니다. 계약서나 건축물대장의 전용면적을 확인해 입력하세요.

주택 외 중개대상물의 중개보수는 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의해 정합니다. 그런데 시행규칙 제20조제7항은 개업공인중개사가 실제로 받고자 하는 상한요율을 사무소의 중개보수·실비 요율 및 한도액표에 명시하도록 하고, 이를 초과해 받는 것을 금지합니다.

즉 어떤 사무소가 0.6%를 게시했다면 그 사무소에서의 실제 상한은 0.6%이지 0.9%가 아닙니다. 계약 전에 사무소에 게시된 요율·한도액표를 확인하고, 그 값을 계산기의 게시요율 칸에 넣으면 실제 상한이 나옵니다. 이 표는 사무소에 반드시 게시돼 있어야 합니다.

주택은 시·도 조례가 요율 한도를 정하고, 주택 외는 국토교통부령이 정합니다. 소관이 달라 주택에는 게시요율 개념이 같은 방식으로 적용되지 않습니다.

중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙습니다. 일반과세 사업자는 10%이지만, 간이과세 사업자는 다릅니다. 부가가치세법 제63조제2항은 간이과세자의 납부세액을 "과세표준 × 업종별 부가가치율 × 10%"로 정하고, 같은 법 시행령 제111조제2항제5호는 부동산 관련 서비스업의 부가가치율을 40%로 정합니다. 40% × 10% = 4%입니다.

중개보수가 120만원이라면 일반과세는 부가세 12만원으로 합계 132만원, 간이과세는 부가세 4만 8천원으로 합계 124만 8천원입니다. 7만 2천원 차이가 납니다. 계산기의 과세유형 버튼을 바꾸면 중개보수 본체는 그대로 두고 부가세와 합계만 다시 계산합니다.

중개사무소의 과세유형은 사업자등록증이나 발급받은 현금영수증·세금계산서로 확인할 수 있습니다.

계산 결과는 법정 상한액이며, 그 범위 안에서 개업공인중개사와 협의해 낮출 수 있습니다. 그리고 이 금액은 한쪽 당사자가 부담하는 금액입니다. 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받으므로 매도인과 매수인이 반반씩 나누는 것이 아니라 각자 이 금액을 냅니다.

보수 지급 시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다(시행령 제27조의2). 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없습니다(법 제32조제1항 단서).

건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정을, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용합니다(제20조제6항). 상가주택처럼 용도가 섞인 건물은 이 기준으로 갈립니다.