경매 낙찰 실수익 계산기

먼저 권리분석을 마쳤는지 고릅니다. 기본 선택은 「아직 안 했습니다」이고, 그 상태에서도 계산은 그대로 진행됩니다. 다만 인수 금액을 0원으로 가정했다는 사실과, 인수 보증금이 1억이라면 결과가 어떻게 바뀌는지를 결과 옆에 함께 표시합니다. 권리분석을 마쳤고 인수 금액이 있다면 「완료 — 인수 금액 있음」을 고르면 인수 보증금 칸이 열립니다. 이 칸은 잠겨 있을 때도 화면에서 사라지지 않습니다. 필드가 아예 없으면 그런 비용이 존재한다는 사실 자체를 모르고 지나가기 때문입니다.

그다음 낙찰가만 넣으면 총 취득원가가 항목별로 분해되어 나옵니다. 따로 누를 계산 버튼은 없습니다. 명도비와 등기·법무비는 비워 두면 제안값이 들어가고, 그 값이 어디서 나왔는지도 함께 표시되므로 본인 물건 기준으로 고치면 됩니다. 취득세 조건(지역·주택 수·전용면적·생애최초)은 접힌 채로 기본값이 이미 적용돼 있고, 접힌 헤더의 배지가 지금 무엇으로 계산 중인지 보여 줍니다.

마지막으로 출구를 고릅니다. 매각 탭에 예상 매도가와 보유기간을 넣으면 매도 중개보수와 양도소득세를 뺀 세후 실수익이 나오고, 임대 탭에 보증금과 월세를 넣으면 순영업소득(NOI)과 연 현금흐름이 나옵니다. 두 탭은 같은 취득 조건을 공유하므로 탭을 오가도 위에서 넣은 값은 그대로 남습니다.

화면 맨 위의 「목표 수익 → 최대 입찰가」로 바꾸면 방향이 뒤집힙니다. 목표 순이익이나 목표 자기자본수익률(ROE)을 넣으면 그 목표를 만족하는 최대 낙찰가를 만원 단위로 되돌려 줍니다. 입찰표에 적을 숫자를 정하는 것이 경매의 실제 결정이므로, 이쪽이 본래의 쓰임에 더 가깝습니다.

방향을 바꿔도 비용·대출·출구·취득세 조건은 하나도 사라지지 않습니다. 두 방향이 같은 입력을 공유하기 때문에, 역산으로 상한을 잡은 뒤 그 값을 순산에 넣어 확인하는 왕복이 한 화면에서 됩니다. 결과 카드에는 그 낙찰가일 때의 실수익과 수익률이 함께 표시되므로 되돌린 값이 맞는지 바로 볼 수 있습니다.

목표가 너무 높아 어떤 낙찰가로도 만족할 수 없으면 오류를 띄우지 않습니다. 「이 조건으로는 입찰할 수 없습니다」라는 결론과 함께, 목표를 얼마까지 내리면 해가 생기는지를 알려 줍니다. 해가 없다는 것도 계산 결과이지 고장이 아닙니다.

낙찰자가 승계하는 체납관리비는 공용부분에 해당하는 금액이고, 그중에서도 최근 3년치까지입니다. 전유부분(세대 안에서 쓴 전기·수도 등)과 3년이 지난 연체분, 그리고 연체료는 승계 대상이 아니라는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 관리사무소가 전액을 청구하는 경우가 흔하므로, 관리비 내역서를 받아 공용부분과 전유부분을 나눠 확인해야 합니다.

이 계산기의 체납관리비 칸은 「공용 체납관리비(최근 3년)」로 이름이 붙어 있습니다. 관리사무소가 부른 전체 금액을 그대로 넣으면 총 취득원가가 과대 계상되고, 인수성 지출을 과세표준에 포함하는 설정에서는 취득세까지 함께 부풀려집니다.

대출 한도를 판정하지 않습니다. 경락잔금대출은 금융기관마다 조건이 다르고 임차인이 있으면 소액임차보증금만큼 방공제가 들어가 실행액이 줄어듭니다. 그래서 한도를 추정해 보여 주는 대신 실행 가능한 금액을 직접 넣도록 했습니다. 대출 이자는 만기일시(이자만) 상환을 가정하며, 그 가정을 결과에 함께 표시합니다.

양도소득세의 다주택 중과와 1세대 1주택 비과세 요건도 판정하지 않습니다. 세대 구성과 보유·거주 이력에 따라 갈리는 문제라 계산기가 물어볼 수 없는 정보가 너무 많습니다. 적용한 세율과 공제, 기준일을 결과에 그대로 노출하니 그 조건이 본인에게 맞는지는 세무 상담으로 확인하세요. 장기보유특별공제는 세제개편이 진행 중이라 적용하지 않았고, 그 사실도 화면에 밝힙니다.

보유세(재산세·종합부동산세)는 공시가격을 기준으로 부과되므로 포함하지 않았습니다. 입찰보증금 몰수, 유찰에 따른 최저가 저감도 계산에 넣지 않습니다. 그리고 이 계산기는 주택 기준입니다 — 상가·토지·농지는 취득세율과 절차가 달라서, 같은 화면으로 계산하면 조용히 틀린 답이 나옵니다.