이 계산기는 무엇인가요
임대수익률 계산기는 매매가, 보증금, 월세를 입력하면 표면수익률, 순수익률, 자기자본수익률(ROE) 세 가지 지표를 동시에 계산하는 부동산 투자 분석 도구입니다. 대출 레버리지와 취득 부대비용, 공실률까지 반영할 수 있습니다.
오피스텔이나 상가, 원룸 투자를 검토할 때 광고에 적힌 수익률은 대부분 비용을 뺀 표면수익률이라 실제 수익과 차이가 큽니다. 세 지표를 함께 보면 물건의 실질 수익성을 훨씬 정확하게 판단할 수 있습니다.
세 가지 수익률 지표의 의미
표면수익률은 연간 월세 수입을 매매가로 나눈 가장 단순한 지표입니다. 순수익률은 여기서 공실 손실과 운영 비용을 뺀 순영업소득(NOI)을 기준으로 계산해 실제 수익에 가깝습니다.
자기자본수익률(ROE)은 대출을 활용했을 때 실제 투입한 내 돈 대비 수익률입니다. 대출이자를 뺀 연간 현금흐름을 자기자본(매매가 + 부대비용 − 보증금 − 대출금)으로 나누어 구하며, 대출 금리가 수익률보다 낮으면 레버리지 효과로 ROE가 높아지고 반대면 오히려 낮아집니다.
취득세와 부대비용 자동 반영
주택 취득세는 보유 주택 수와 가격에 따라 달라집니다. 1주택은 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%가 적용되고 2주택은 8%로 뛰기 때문에 수익률에 미치는 영향이 큽니다. 이 계산기는 주택 수를 선택하면 구간별 취득세를 자동 계산합니다.
중개보수도 거래 금액 구간별 상한 요율(0.4~0.7%, 일부 구간 한도액 적용)로 자동 산출되어 초기 투자금에 합산됩니다. 계산 결과는 참고용이며, 실제 세금과 비용은 감면 조건이나 지역 규정에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 전문가 확인을 권장합니다.
대출을 끼면 수익률이 올라가 보이는 이유
자기자본수익률(ROE)은 내가 실제로 넣은 돈 대비 수익입니다. 대출을 늘리면 투입한 자기자본이 줄어 같은 임대료로도 ROE가 올라갑니다. 이걸 레버리지 효과라고 합니다.
다만 대출이자가 임대료를 넘어서면 방향이 뒤집혀 손실이 커집니다. 공실이 생기면 이자는 그대로 나가므로 위험도 함께 커집니다. 계산기에서 공실률을 넣어 보면 그 지점이 보입니다.
자주 묻는 질문
- 임대수익률 몇 %면 괜찮은 편인가요?
- 지역과 물건 유형, 금리 수준에 따라 기준이 다릅니다. 일반적으로 순수익률이 대출 금리와 예금 금리를 의미 있게 웃돌아야 투자 매력이 있다고 평가하며, 공실 위험까지 감안해 판단해야 합니다.
- 표면수익률과 순수익률은 왜 차이가 나나요?
- 표면수익률은 월세 수입만 보고, 순수익률은 공실 손실과 관리·운영 비용을 뺀 순영업소득 기준이기 때문입니다. 비용 구조에 따라 1%포인트 이상 차이 나는 경우도 흔합니다.
- 대출을 받으면 수익률이 항상 올라가나요?
- 아닙니다. 순수익률이 대출 금리보다 높을 때만 ROE가 올라가는 정레버리지가 됩니다. 금리가 더 높으면 역레버리지로 자기자본수익률이 오히려 떨어집니다.
- 보증금은 수익률 계산에 어떻게 반영되나요?
- 보증금은 무이자로 조달한 자금과 같아서 자기자본에서 차감됩니다. 보증금 비중이 클수록 실제 투입 자금이 줄어 ROE가 높아지는 효과가 있습니다.